Regime Excecional para o Arrendamento Urbano no contexto da COVID-19

No quadro da situação epidemiológica provocada pela doença COVID-19 e no âmbito do estado de exceção constitucional existente à presente data em Portugal, a Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril veio estabelecer um regime excecional para as situações de mora no pagamento de rendas devidas, emergentes de contratos de arrendamento urbano (habitacional e não habitacional) que tenham sido anteriormente celebrados, comportando dilações no seu pagamento, bem como, apoios financeiros a serem concedidos aos arrendatários e aos senhorios que preencham os requisitos legais estabelecidos no aludido diploma.

Nesta senda, importa clarificar que, no âmbito do arrendamento habitacional, a presente lei só se aplicará nos casos que se enquadrem numa das seguintes situações:

1. Relativamente aos arrendatários, quando os rendimentos do seu agregado familiar – face aos rendimentos do mês anterior ou período homólogo do ano transato – apresente uma quebra superior a 20% e a taxa de esforço do agregado, ou seja, a percentagem dos rendimentos de todos os seus membros destinada ao pagamento da renda, seja superior a 35%;

2. No tocante aos senhorios, quando se verifique, em consequência do não pagamento de rendas pelos arrendatários, uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do senhorio, quando comparados com os rendimentos do mês anterior ou período homólogo do ano transato.

Concomitantemente, no que concerne aos arrendamentos não habitacionais, o regime de exceção estabelecido no diploma em análise, aplica-se:

1. Aos estabelecimentos destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas em virtude do atual estado de emergência nacional, incluindo ainda o caso dos que mantenha a prestação de serviços à distância, por via de comércio eletrónico e da utilização de plataformas eletrónicas;

2. Aos estabelecimentos de restauração e similares, incluindo os casos em que estes mantenham a sua atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou para entrega no domicílio.

Posto isto, no que concerne ao regime propriamente dito, em primeiro lugar, é estabelecido um novo regime para a mora do arrendatário, isto é, por via do presente diploma, o senhorio só poderá resolver o contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, se o arrendatário não efetuar o seu pagamento no prazo de 12 meses contados desde o termo desse período.

 
Em suma, é estabelecida uma moratória para o pagamento das rendas referentes àquele período, que deverão ser liquidadas no decorrer do ano subsequente ao seu término, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total da mesma, devendo ser pagas juntamente com a renda de cada mês e nos termos do qual nunca será devida qualquer indemnização pelo atraso no pagamento das rendas relativas àquele hiato temporal.
 
Refira-se, porém, que os arrendatários que se vejam impossibilitados do pagamento da renda, se pretenderem beneficiar da supracitada prerrogativa devem comunicar ao senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda, que pretendem beneficiar da mesma, apresentando, para o efeito, a documentação comprovativa da situação habilitante do regime de exceção que aqui analisamos. Excetuam-se apenas as rendas vencidas a 1 de abril de 2020, cuja referida comunicação poderá ser efetuada até 27 de abril.
 
Por outro lado, são definidos os termos de atribuição de apoios financeiros aos arrendatários e senhorios.
 
No caso dos estudantes que não aufiram rendimentos do trabalho, bem como, dos respetivos fiadores – que tenham comprovado a quebra anteriormente referenciada – e se vejam incapacitados de pagar a renda das habitações que constituem a sua residência permanente ou, no caso de estudantes, que constituem residência por frequência de estabelecimentos de ensino localizados a uma distância superior a 50 km da residência permanente do seu agregado familiar, podem solicitar ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P (IHRU, I.P.)., a concessão de um empréstimo sem juros para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35 %, de forma a permitir o pagamento da renda devida, não podendo o rendimento disponível restante do agregado após o aludido cálculo ser inferior ao indexante dos apoios sociais (IAS), ou seja, a 438,81€.
 
Por conseguinte, os senhorios que se encontrem na situação de debilidade económica por força da quebra de rendimentos, e cujo arrendatário não recorra ao empréstimo referenciado supra, poderá requerer ao IHRU, I.P. a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que, por tal razão, o rendimento disponível do seu agregado desça e seja inferior ao valor do IAS.
 
Por último, no que diz respeito às entidades públicas com imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual, estas poderão durante o período de vigência do estado de emergência reduzir as rendas aos arrendatários que se encontrem nas situações anteriormente descritas, bem como, isentar do pagamento das rendas àqueles que comprovem ter deixado de auferir quaisquer rendimentos a partir de dia 1 de março de 2020 ou, por fim, estabelecer outro tipo de moratórias para pagamento das prestações devidas.