Covid-19: Novas medidas aplicáveis aos contratos de arrendamento

Com as alterações introduzidas pela Lei n.º 75-A/2020, de 30 de dezembro, em matéria de medidas excecionais e temporárias de resposta à situação epidemiológica provocada pelo coronavírus SARS-CoV-2 e da doença COVID-19, permanecem suspensos até 30 de junho de 2021, a produção de efeitos da denuncia, revogação, oposição à renovação e caducidade dos contratos de arrendamento habitacional e não habitacional por vontade do senhorio. Até à mesma data, encontra-se interrompido o prazo para a realização de despejos. A aplicação dessas medidas fica dependente do regular pagamento das rendas de janeiro até junho de 2021.

O diploma vem estabelecer um regime especial de prorrogação da duração dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais relativos a estabelecimentos que, por determinação legal ou administrativa da responsabilidade do Governo, tenham sido encerrados em março de 2020 e ainda permaneçam encerrados a 1 de janeiro de 2021. A prorrogação é feita em igual medida à duração do encerramento e ao novo período de duração do contrato aplica-se a suspensão referida anteriormente.

A esta medida, junta-se a obrigatoriedade de que termo do contrato, com a sua duração prolongada, não se dê antes de seis mês após a abertura do estabelecimento ao público. Porém, tal hipótese fica dependente do regular pagamento das rendas após a reabertura, salvo se tiverem efetuado o respetivo diferimento.

Neste âmbito, o referido diploma, bem como Decreto-Lei n.º 106-A/2020, de 30 de dezembro, procedem à alteração do “Regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19”, previsto na Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril. Assim, o regime passa a ser aplicado apenas quando se verifique uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês de fevereiro de 2020, do mês anterior, ou do período homólogo do ano anterior, bem como quando a taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 30%.

No âmbito dos termos do regime previsto, tendo o arrendatário obtido o diferimento do pagamento das rendas dos meses de abril a junho de 2020, o mesmo deverá efetuar o seu pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês, sob pena do senhorio poder resolver o contrato.

No caso de atraso no pagamento das rendas por parte do arrendatário em relação às rendas que se vençam a partir do dia 1 de abril de 2020 até ao dia 1 de julho de 2021, é alterado os termos da concessão de empréstimo ao arrendatário do Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana com vista a permitir o pagamento da renda devida. O empréstimo é atribuído a título de comparticipação financeira não reembolsável, de acordo com a fórmula prevista no diploma. Se a taxa de esforço destinada ao pagamento da renda for igual ou superior a 100%, o empréstimo previsto é convertido na sua totalidade, mediante requerimento, em comparticipação financeira não reembolsável.

Acresce que, a atribuição do empréstimo poderá ser feita sem verificação preliminar da quebra de rendimentos, desde que o beneficiário apresente declaração do próprio, sob compromisso de honra, ou de contabilista certificado. Deverá, no prazo de 60 dias após a submissão do requerimento, apresentar os comprovativos da quebra de rendimentos, sob pena dos valores serem restituídos. O beneficiário do apoio fica obrigado a remeter, trimestralmente, informação atualizada que comprove a quebra de rendimentos.

Em decorrência do diferimento das rendas vencidas no ano de 2020 por parte de um arrendatário com estabelecimentos encerrados, vem se permitir que o arrendatário requeira um novo diferimento, regularizando a dívida posteriormente, entre 1 de Janeiro de 2022 e de Dezembro de 2023. O pagamento das rendas diferidas deverá ser efetuado em 24 prestações sucessivas, cujo valor corresponderá ao resultante do rateio do montante total em dívida por 24, a pagar juntamente com a renda do mês em causa. Prevê-se igual possibilidade para as rendas vencidas em 2021 em relação aos meses em que o estabelecimento ainda se encontrar encerrado.

O arrendatário, querendo beneficiar do novo diferimento, deverá comunicar essa intenção ao senhorio, mediante carta registada com aviso de receção até 20 de janeiro de 2021, retroagindo os seus efeitos a 1 de janeiro.

Por sua vez, caso o arrendatário requeira o diferimento do pagamento das rendas, o senhorio pode requerer a concessão de um empréstimo, nos termos da linha de crédito prevista para casos de diferimento, por referência às rendas do ano de 2020 e de 2021, vencidas e não liquidadas.

Vem se estabelecer um apoio a fundo perdido para os arrendatários com quebras de faturação. Assim, caso se verifique uma quebra entre 25% e 40%, o arrendatário poderá receber um apoio de valor equivalente a 30% do valor da renda, com o limite de 1200 Euros por mês. Já se esta for superior a 40%, o apoio será equivalente a 50% do valor da renda, com o limite de 2000 Euros por mês.