Covid-19: Novas medidas aplicáveis aos contratos de arrendamento

Por Patrícia Paiva Duarte

Alterações ao regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19, e aos prazos dos referidos contratos.

Com as alterações introduzidas pela Lei n.º 75-A/2020, de 30 de dezembro, em matéria de medidas excecionais e temporárias de resposta à situação epidemiológica provocada pelo coronavírus SARS-CoV-2 e da doença COVID-19, permanecem suspensos até 30 de junho de 2021, a produção de efeitos da denuncia, revogação, oposição à renovação e caducidade dos contratos de arrendamento habitacional e não habitacional por vontade do senhorio. Até à mesma data, encontra-se interrompido o prazo para a realização de despejos. A aplicação dessas medidas fica dependente do regular pagamento das rendas de janeiro até junho de 2021.

 

O diploma vem estabelecer um regime especial de prorrogação da duração dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais relativos a estabelecimentos que, por determinação legal ou administrativa da responsabilidade do Governo, tenham sido encerrados em março de 2020 e ainda permaneçam encerrados a 1 de janeiro de 2021. A prorrogação é feita em igual medida à duração do encerramento e ao novo período de duração do contrato aplica-se a suspensão referida anteriormente.

 

A esta medida, junta-se a obrigatoriedade de que termo do contrato, com a sua duração prolongada, não se dê antes de seis mês após a abertura do estabelecimento ao público. Porém, tal hipótese fica dependente do regular pagamento das rendas após a reabertura, salvo se tiverem efetuado o respetivo diferimento.

 

Neste âmbito, o referido diploma, bem como Decreto-Lei n.º 106-A/2020, de 30 de dezembro, procedem à alteração do “Regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19”, previsto na Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril. Assim, o regime passa a ser aplicado apenas quando se verifique uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês de fevereiro de 2020, do mês anterior, ou do período homólogo do ano anterior, bem como quando a taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 30%.

 

No âmbito dos termos do regime previsto, tendo o arrendatário obtido o diferimento do pagamento das rendas dos meses de abril a junho de 2020, o mesmo deverá efetuar o seu pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês, sob pena do senhorio poder resolver o contrato.

 

No caso de atraso no pagamento das rendas por parte do arrendatário em relação às rendas que se vençam a partir do dia 1 de abril de 2020 até ao dia 1 de julho de 2021, é alterado os termos da concessão de empréstimo ao arrendatário do Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana com vista a permitir o pagamento da renda devida. O empréstimo é atribuído a título de comparticipação financeira não reembolsável, de acordo com a fórmula prevista no diploma. Se a taxa de esforço destinada ao pagamento da renda for igual ou superior a 100%, o empréstimo previsto é convertido na sua totalidade, mediante requerimento, em comparticipação financeira não reembolsável.

Acresce que, a atribuição do empréstimo poderá ser feita sem verificação preliminar da quebra de rendimentos, desde que o beneficiário apresente declaração do próprio, sob compromisso de honra, ou de contabilista certificado. Deverá, no prazo de 60 dias após a submissão do requerimento, apresentar os comprovativos da quebra de rendimentos, sob pena dos valores serem restituídos. O beneficiário do apoio fica obrigado a remeter, trimestralmente, informação atualizada que comprove a quebra de rendimentos.

 

Em decorrência do diferimento das rendas vencidas no ano de 2020 por parte de um arrendatário com estabelecimentos encerrados, vem se permitir que o arrendatário requeira um novo diferimento, regularizando a dívida posteriormente, entre 1 de Janeiro de 2022 e de Dezembro de 2023. O pagamento das rendas diferidas deverá ser efetuado em 24 prestações sucessivas, cujo valor corresponderá ao resultante do rateio do montante total em dívida por 24, a pagar juntamente com a renda do mês em causa. Prevê-se igual possibilidade para as rendas vencidas em 2021 em relação aos meses em que o estabelecimento ainda se encontrar encerrado.

O arrendatário, querendo beneficiar do novo diferimento, deverá comunicar essa intenção ao senhorio, mediante carta registada com aviso de receção até 20 de janeiro de 2021, retroagindo os seus efeitos a 1 de janeiro.

 

Por sua vez, caso o arrendatário requeira o diferimento do pagamento das rendas, o senhorio pode requerer a concessão de um empréstimo, nos termos da linha de crédito prevista para casos de diferimento, por referência às rendas do ano de 2020 e de 2021, vencidas e não liquidadas.

 

Vem se estabelecer um apoio a fundo perdido para os arrendatários com quebras de faturação. Assim, caso se verifique uma quebra entre 25% e 40%, o arrendatário poderá receber um apoio de valor equivalente a 30% do valor da renda, com o limite de 1200 Euros por mês. Já se esta for superior a 40%, o apoio será equivalente a 50% do valor da renda, com o limite de 2000 Euros por mês.

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